继2月份交易出现回暖以来，3月份，“北上广”三个一线城市楼市交易量出现大幅增长。从整体上看，均价低于2万元的楼盘成为市场成交主力，开发商促销打折、首套房贷利率优惠成为市场反弹的主要原因，而刚需则成为楼市的主力军。

对于一线城市而言，尽管3月份的成交量大涨，但在高库存压力下，并不意味着开发商压力减少。鉴于楼市调控政策未见放松、库存压力较大，业界认为，降价依旧是市场大势。

北京：2万元以下楼盘支撑市场

3月份，北京新建商品住宅市场出现回升态势。据统计，自3月1日至30日，北京商品住宅认购量已经达到7434套，环比上涨了138％，同比也上涨了51％，是近14个月来的最高值。

多家机构统计显示，3月份北京市场购买力的集中释放来源于“刚需”拉动，多个多期项目后期成交均价有明显下降，平均降幅达到10.7％，而其中低于2万元的项目占比达到了68％。

亚豪机构数据显示，近期北京热销项目以中低价位楼盘为主，上半月销量排名前10位中有9个项目的成交价格都低于2万元／平方米，其中5个项目甚至未达1.5万元／平方米；当前购房主力为刚需客群，热门区域主要集中在大兴、房山等刚需盘扎堆的地方。

“刚需市场在长期压制下延迟到节后集中释放，使得成交量在短期内出现较明显的增长，一批迎合刚需的降价项目在此时入市产生了较快的去化率。”链家地产冯联联在接受中国商报记者采访时表示，3月份北京共入市18个项目，已有9个显示成交，销售速度最快的理想家园签约率已经达到65％，而接近八成的成交量集中在保利罗兰小区、理想家园、龙湖时代天街三个降价热销项目上。

“从多期项目的年内多次入市价格变化来看，大部分项目成交价处于下行趋势，并且多集中于2万元以下的刚需市场。‘以价换量’是刺激刚需的最有效方式。”

对此，亚豪机构副总高珊告诉中国商报记者，北京商品住宅成交量上扬，主要原因是以自住、改善为目的的刚性购房需求开始入市以及银行优惠利率的回归。“各大商业银行纷纷降低首套房贷利率，9折优惠在北京已较为常见。当前利率下调幅度达到了20％，这对刚需购房人群的吸引力是很大的。再次，房价开始下降也促成近期楼市销量升温。”

其实，从北京2月份市场来看，刚需成为市场成交主力这一特点已经比较明显。亚豪机构统计，2月份下半月北京销量开始回升，全月成交商品房5514套，主体成交以均价15000万元以下项目为主；成交套数前十位的项目中，有5个项目位于这一区间。

从4月入市项目数量来看，北京市场将迎来开发商推盘高峰期。“4月约有22个项目开盘，数量是今年1月到3月上旬以来的开盘量总和，其中包括首开国风美仑等7个首次入市的新盘，还有冠城大通（600067）澜石、领海朗文世家等15个项目后期。22个项目中7个单价超过3万元／平方米，中高端项目增多。”

“因此前蓄客和定价而一再推迟开盘的项目，如联港幸福湾、顺义金宝城、世界名园都计划在4月推出，预计4到5月将成为推盘高峰期。”高姗表示，目前整体市场成交并不乐观，中短期也未有好转迹象，多数房企没有足够资金来继续支撑豪宅的慢销策略，导致其一改往日观望态度，扎堆推新拼抢4月高端楼市。

上海：“以价换量”催生小阳春

3月份，上海楼市交易也取得了不错的成绩，而上海业界认为，此轮热销与开发商降价推盘加速有着直接关系。

据上海搜房数据监控中心最新统计数据显示，3月份，上海市商品住宅成交面积为79.9万平方米，创下了自去年6月份以来的最高水平。在经历了1、2月的楼市低谷期后，上海楼市迎来了“小阳春”。

3月份，上海市17个区县的成交量全线上扬，为79.9万平方米，比2月份上升了98.2％，同比去年3月份也有着94.2％的增幅。其中，宝山区以17.1万平方米的签约总量继续领跑全市，单区垄断了全市超1／5的成交量。

这一数据与其他统计机构数据出入不大。上海当地房产机构佑威统计也显示，今年3月，上海市商品住宅成交面积为79.89万平方米，较2月上涨98.15％，较去年同期上涨94.70％；成交均价为22138元／平方米，较上月上涨11.67％，较去年同期上涨5.19％。

上海搜房数据监控中心分析师汤正魏表示，此轮成交上扬，与开发商以价换量的销售策略有着直接联系。“房源库存始终居高不下，使开发商们备感压力，楼市价格战开打愈演愈烈。”目前，上海市场共计有212个楼盘打折，最大优惠额度也突破了6折大关。开发商为促进成交，纷纷选择降价出售，加上房贷利率有所松动，直接导致一大批刚需买家结束观望，选择在此时入市。

而在上海市3月份商品住宅成交面积榜单上，排名前三的也都是成交均价都在2万元／平方米以下楼盘。其中，宝山顾村板块的保利叶城再度成为月度冠军。相较于前期价格，该楼盘目前均价17188元／平方米，每平方米直降了4000元，成交了43006平方米、386套，“以价换量”策略十分奏效。而排名第4的海珀府邸成交均价63187元／平方米，与报价80000元／平方米相比，价格也下调了20％。

据中国商报记者了解，4月份上海楼市打折优惠楼盘将继续增多，而折扣也再创新高。上海搜房网数据监测中心截至3月23日的统计显示，上海市2012年4月打折优惠楼盘共计212个，总数创自2011年以来新高，环比增加了8个；同比2011年3月，数量大增77％。打折项目79％集中于上海市外环外。

“大量优惠项目的涌现对楼市成交起到了积极作用，甚至多个项目再次出现了‘日光’场面，这种结果的出现引发了更多项目加入到打折促销行列。”

因上海市楼盘打折促销力度渐大，业界看好后期市场继续回升趋势。德佑地产副总经理罗亚东认为，由于3月上海楼市成交量已近80万平方米，预计4月会继续延续这种稳健复苏迹象，成交平稳上扬的趋势会延续到5月份，而价格则将维持平稳中微幅下跌的走势。

广州：价格微调成交大涨50％

继2月份广州楼市成交4456套，环比涨幅达到50％后，3月份的广州楼市延续了市场回暖态势，成交量环比再次上涨55％，同比也实现了45％的上涨幅度，迎来了调控以来的首个交易高峰期。

据搜房网广州数据监控中心4月数据显示，2012年3月广州全市商品住宅成交6912套，环比2月上涨55.1％，同比2011年3月上涨44.6％；成交面积达773774平方米，环比涨58.8％，同比涨41.8％。3月份平均每套住宅成交面积为111.95平方米。但是，3月广州全市商品住宅成交均价下跌幅度不大，3月广州市商品住宅均价11164元／平方米，环比2月份的11244元／平方米下降0.7％，而同比（11287元／平方米）则仅下跌1.1％，几乎可忽略不计。

业界认为，广州楼市回暖得益于开发商低价、集中推盘，加之利率优惠，吸引了刚需人群入市。据统计，广州市3月实际开盘项目达24个，推出新房约5200套，环比2月1143套大涨359％，其中推新的项目中，荔湾的保利公园九里推新以13738元／平方米均价月销260多套，锦绣半岛推新以12095元／平方米均价月销200多套，中粮万科金域蓝湾推出最后一期，以21655元／平方米均价月销214套。

可以看到，广州市推新项目多以区域低价面市。数据显示，广州市中心六区，楼市均价由19478元／平方米微降至18942元／平方米。而远郊区价格降幅则连续下跌，降幅环比在5％左右。

广州市美联物业全国研究中心认为，在目前楼市调控难言放松环境之下，发展商多以跑量为主，以实现全年销售目标的重点，因此在未来一段时间，广州各大楼盘将以促销走量为主。

广州市业内人士预计，广州房价下行的趋势或将延续。后期楼市供应商，搜房网数据显示，3月广州市共32个项目新获预售证，批准预售商品房住宅7560套，而截至3月31日，全市还有56357套可售房源，环比下降3.5％，市场库存压力还是非常大。